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サブリースで3部屋持って、手元に残ったのは月ゼロ円

不動産オーナーの実際

区分マンションを3部屋、サブリースで持っていました。 家賃保証つきで、手間もかからない。よくある入り方です。 最終的には売り抜けて次に進めましたが、それは腕ではなく、たまたまでした。

1. 3部屋の内訳

毎月のキャッシュフローです。家賃から、返済・管理費・サブリース料を引いた後の額です。

3部屋持って、月に残るのはゼロです。しかも、これで終わりではありません。

賢い投資とは言えません。

1部屋目だけを見れば月1.2万円のプラスなので、そこだけ切り取れば 「毎月キャッシュが入ってきます」と言えます。実際、募集ではそういう見せ方をされます。 3部屋を合計した数字は、自分で計算するまで出てきません。

2. サブリースで何が起きるか

持っていた期間に分かったことを、4つ書きます。

その1　サブリース料で10%引かれる

家賃保証の対価です。空室でも入ってくる代わりに、毎月1割が引かれ続けます。 入居が安定している部屋ほど、払っている保険料が割高になります。

その2　自分でリフォームできない

これが一番こたえました。区分でサブリースだと、手を入れる権限が自分にありません。

私は建具の張替えを本業にしています。畳も襖も障子も、自分で張れます。 それでも自分の持ち物に自分で手を入れられない。 価値を足す手段を持っているのに、使えない状態でした。

その3　管理費は年々上がる

家賃は上がりませんが、管理費と修繕積立金は上がります。 築年数が進むほど上がるので、持っているだけで手取りが減っていきます。 上の3部屋目がマイナスなのも、ここが効いています。

その4　出口が塞がっていた

いちばん深刻だったのはこれです。市場価格が10年近く、買った値段を下回っていました。

売れば損が確定します。持っていても月ゼロ円。 やめることも、続けて増やすこともできない状態が、10年近く続きました。

毎月の収支より、出口があるかどうかのほうが効く。

3. 売れたのは、たまたまです

状況が変わったのは、私が何かをしたからではありません。 アベノミクス以降のインフレで、中古の相場が上がっただけです。

買った値段より中古価格が高くなった時点で、全部売り切りました。 結果として利益は出ましたが、これは相場が来たから出た利益です。 腕でも、判断でもありません。来なければ、いまも持っていたはずです。

4. そこから何を変えたか

売った資金で、次はこうしました。

2件を現金で買い、うち1件はリフォームも現金でやりました。 借入がないので、空室になっても返済に追われません。持ち続ける判断が自分でできます。

そして戸建てなら、自分で直せます。本業の技術がそのまま使えるので、 外注すれば数十万かかる工事が、材料代だけで済みます。 これは他の人には真似のできない部分で、私が戸建てを選んだ一番の理由です。

5. 上流に移るとはこういうこと

別の記事で「小さく始めて、上流へ移る」と書きました。この持ち替えが、まさにそれです。

持っていれば上流、ではありません。値段を自分で決められるかどうかが境目です。 サブリースは「オーナー」と呼ばれますが、実際に商売を回しているのは借り上げる側です。

そして下流から入ったこと自体は、間違いだったとは思っていません。 最初の1棟で、いきなり現金で戸建てを買えたわけではないからです。 下流で入って、出口で上流へ移った。順番としてはこれでよかったと考えています。

ただし出口が来たのは運です。そこだけは、他人に勧められません。

6. これから始める人が確かめること

• 1部屋ではなく、全部の合計で計算する。1部屋目だけなら黒字に見えます
• 固定資産税と都市計画税を、月割りにして足す。月次の表には出てこない費用です。 年に1回の支払いは、月の収支から消えます
• 管理費と修繕積立金が、何年でいくら上がるかを聞く。上がる前提の数字で試算する
• サブリース料は何パーセントか、保証賃料は何年ごとに見直されるか。「保証」の中身を読む
• いま売ったらいくらか。買った値段と比べる。出口が塞がる期間を織り込んでおく
• 自分で手を入れられるか。価値を足す手段があるかどうかで、持てる年数が変わります

どれも、契約前に聞けば答えが返ってくることです。 聞いても出てこない数字があるなら、そこに理由があります。